פסק-דין בתיק ת"א 8060-10-09

תביעה כספית ע"ס של 50,400 ש"ח  שעניינה פיצויים המגיעים לתובעים, לפי טענתם, בשל הפרת הסכם שכירות בין הצדדים. 

רקע:

1. התובע 1 (להלן- " התובע") הוא בעל זכויות במבנה תעשיה בשטח של 140 מ"ר הכולל גלריה, ברחוב הנס מולר 17/13 באזור התעשייה בקרית ביאליק (להלן- " המושכר"). התובעת 1 (להלן- " התובעת") היא חברה בשליטתו של התובע.
2. ביום 15.6.03 נכרת בין התובעים לנתבע הסכם שכירות לתקופה שמיום 1.7.2003 ועד יום 30.6.2005 (להלן- " הסכם השכירות") וזאת לשם הפעלת מפעל לעיבוד שבבי ועבודות מתכת. בסעיף 17 להסכם השכירות ניתנה לנתבע אופציה להארכת תקופת השכירות ל-9 שנים בכפוף למילוי כל תנאי ההסכם. בסעיף 17 ב' להסכם צויין כי: "מוסכם וידוע כי דמי השכירות הנקובים הינם לא ראליים ונקבעו עקב המצב במשק". בסעיף 17 ג' להסכם השכירות צויין כי "דמי השכירות בתקופת האופצייה ("השכירות המוארכת") יקבעו ע"י שמאי מוסמך.
3. בסעיף 5 א' לחוזה השכירות התחייב הנתבע להחזיק את המושכר במצב טוב ותקין וראוי לשימוש ולהמנע מגרימת נזק או קלקול בו או בכל מתקן ממתקניו וכן לתקן מיד כל נזק או קלקול שיחולו במושכר בגין פעולתו.  
4. עובר לחתימה על הסכם השכירות,  נחתם בין הצדדים זכרון דברים שגם בו עוגנה תקופת האופציה בת 9 שנים הנזכרת בהסכם השכירות. ואולם בזכרון הדברים לא צויין רק כי דמי השכירות יקבעו ע"י "שמאי מוסמך" אלא כי: " דמי השכירות בתקופת האופציה יקבעו ע"י שמאי חיצוני מוסכם על הצדדים" (ההדגשה אינה במקור ע.א.). 
5. ביום 10.10.05  חתמו הצדדים על נספח להסכם השכירות בו הסכימו להאריך את תקופת השכירות לשנתיים נוספות, מיום 1.7.2005 ועד 30.6.2007  היינו לתקופה של שנתיים מתוך תקופת האופצייה בת 9 השנים;
6. לאחר תום תקופת 2 שנות האופציה הראשונות, ובמועד מדוייק שאינו ברור, בקשו התובעים להעלות את שיעור דמי השכירות ואף הזמינו לשם כך שמאי מטעמם.
7. ביום 20.1.2008 הוצא  דוח שומה ע"י שמאי המקרקעין, ש.ב.תענך, שהוזמן לפי סעיף 1 לחוות הדעת, ע"י התובע, בו הוערכו דמי השכירות בנכס בסך של 635$ לחודש לא כולל מע"מ. השומה הוצאה לאחר ביקור שנעשה במושכר ביום 16.1.2008.
8. ביום 6.2.008 שלח התובע לנתבע  מכתב בו ציין כי לאור הודעתו הטלפונית של הנתבע כי בכוונתו לפנות המושכר ביום 31.12.2007, אי תשלום דמי השכירות ו- "חריגות נוספות" נדרש הנתבע לפנות את המושכר עד 15.2.2008.
9. ביום 8.2.2008  שלח הנתבע לתובע  5 שיקים לחודשים ינואר- מאי 2008 בהתאם לדמי שכירות שהיו נהוגים בין הצדדים קודם לכן. הנתבע ציין במכתבו כי השמאי מטעם התובע שבקר במושכר לא היה מעוניין לדבר עמו מכיון שהוזמן ע"י התובע. הנתבע במכתבו הפנה תשומת לב התובע לזכרון הדברים בו צויין כי דמי השכירות בתקופת האופצייה יקבעו ע"י שמאי חיצוני מוסכם. הנתבע הודיע לתובע כי בכוונתו לזמן שמאי מטעמו להערכת דמי השכירות החופשיים לנכס וכי "קביעת השמאים" תהא מקובלת עליו והפרשי השכירות ישולמו או יוחזרו באופן מיידי.
10. ביום 11.2.08 שלח התובע לנתבע מכתב נוסף בו נדרש לסלק את ידו מהמושכר עד 24.2.2008. במכתב זה הזכיר התובע כי הנתבע פרץ את הקיר למושכר ללא הסכמתו וללא ידיעתו, מה שהיווה לטענתו הפרה יסודית של ההסכם.
11. ביום 26.9.2008 שלח הנתבע לתובע מכתב נוסף בעקבות שיחה טלפונית בין הצדדים בה לדבריו הצהיר הנתבע על כוונתו לפנות את המושכר "תוך חודש ימים". במכתבו זה ציין כי זוהי הפעם השלישית בה מודיע הנתבע על עזיבתו. התובע ציין כי הנתבע משתמש במושכר ללא חוזה שכירות וכי הוא מקווה " שהפעם זה סופי ופינוי המבנה יתבצע ללא אילוצים משפטיים".
12. ביום 5.10.2008 ובמענה למכתבו של התובע מיום 26.9.2008 הודיעה ב"כ הנתבע לתובע כי הנתבע יפנה את המושכר ביום 31.10.2008. התובע התבקש להשיב עם קבלת החזקה במושכר את שתי ההמחאות האחרונות שנמסרו לו בגין חודשים נובמבר ודצמבר 2008.
13. ביום 31.10.2008 שלח התובע לב"כ הנתבע מכתב בו ציין כי הגיע בלויית שני בניו למושכר באותו היום בשעה 14:00 ומצא כי החצר מלאה בפסולת, הקירות מזוהמים ולא צבועים, מערכת החשמל פורקה  וקוים שלמים נעלמו, אביזרי קצה של מערכת החשמל וקופסאות שירות פורקו ואינם וכך גם לוח החשמל פורק ונעלם. כן הזכיר התובע במכתבו  קירות שנהרסו ללא רשותו, חלונות +שער וחלקים נוספים במבנה שנפגעו בתקופת מלחמת לבנון השנייה ולא תוקנו וכן יחידות עץ של רצפת גלריה שנעלמו. במכתבו דרש התובע להחזיר את המבנה על כל מערכותיו כשהוא נקי וצבוע, וכן דמי שכירות נוספים לתקופה של 90 יום.
14. ביום 4.11.2008 השיבה ב"כ הנתבע למכתבו של התובע כי פינוי המושכר נעשה לפי דרישת התובע למרות האופציה שהיתה נתונה לנתבע בחוזה השכירות, וזאת על רקע נסיונו להכתיב לנתבע באופן חד צדדי את גובה דמי השכירות באמצעות שמאי מטעמו בניגוד להוראות זכרון הדברים. ב"כ הנתבעת ציננה במכתבה הנ"ל כי פינוי המושכר והשבת מפתחות המושכר נעשה ביום 4.11.2008 ולכן פקעה חובת הנתבע לשלם דמי שכירות; עוד ציינה ב"כ הנתבע כי החצר נוקתה, הקירות סויידו, מערכת החשמל הוסדרה ומצבה משופר מהמצב שהיה עת קבל הנתבע את המושכר, כי הנתבע קבל ממס רכוש פיצוי בסך של 1,600 ש"ח בלבד ששולם לצורך החלפת חלונות, פרוק והרכבה; וכן שהנתבע לא עשה שימוש בגלריה ומצב רצפת הגלריה זהה למצבה עת נתקבלה החזקה במושכר. בענין פרוק הקיר ציינה ב"כ הנתבע כי התובע הסכים לפרוק הקיר אך עם הפינוי הוחזר המצב לקדמותו. כן הזכירה ב"כ הנתבע חוב של התובעים בסך של 2,200 ש"ח + מע"מ בשל חלקם בתיקון מערכת צנרת מים בה נשא הנתבע.
15. ביום 11.11.2008 שלח התובע מכתב נוסף לב"כ הנתבע בו ציין כי עלות השבת מצב המושכר לקדמותו הכוללת עבודות חשמל והתקנת אביזרי חשמל, תיקוני טיח וצבע במבנה +שער כניסה, תיקוני שפכטל וצבע, צביעת חזית המשרד  והחלפת זכוכיות השבורות מסתכמת בסך של 23,000  ש"ח בתוספת מע"מ. הנתבע נתבקש להודיע אם בכוונתו לבצע העבודות בעצמו תוך שהתובע שומר על זכותו לתבוע הפרשי דמי שכירות.
16. ביום 13.11.2008 השיבה ב"כ הנתבע על מכתבו של התובע תוך שהיא חוזרת על עיקרי הדברים שכבר נאמרו במכתבה מיום 4.11.2008. במכתבה אישרה כי לא בוצעה צביעה של חזית המשרד אך ציינה כי יש לקזז עלות עבודה זו בסך של 100 ש"ח מחובו של התובע לנתבע בגין עלות תיקון הצנרת בסך של 2,200 ש"ח ומע"מ.
17. ביום 2.12.2008  ולאחר פינוי המושכר ע"י הנתבע נחתם חוזה שכירות בין התובע לשוכר חדש, לתקופה של שנה אחת (עם אופצייה לחמש שנים נוספות), החל מיום 1.1.2009 וכלה ביום 31.12.2009.